Inzicht in uw servicekosten per eenheid, per categorie en per jaar, met heldere rapportages en vergelijkingen.
De verdeelsleutel bepaalt welk deel van de totale kosten iedere huurder betaalt. Het is de rekenregel waar de meeste bezwaren op teruggaan, en de wet verplicht u om hem op de afrekening te vermelden.
De Huurcommissie gaat er als hoofdregel van uit dat de kosten gelijk worden verdeeld over het aantal woonruimten dat gebruik maakt of gebruik kan maken van de zaak of de dienst.
Die formulering is de kern van het hele onderwerp. Het gaat om de mogelijkheid tot gebruik, niet om feitelijk gebruik. Een huurder die nooit de lift neemt deelt toch mee in de liftkosten, en een leegstaande woning telt mee in de noemer.
Vergelijk twee berekeningen voor een complex van twintig woningen waarvan er twee leegstaan, bij tienduizend euro schoonmaakkosten.
| Methode | Berekening | Per huurder |
|---|---|---|
| Delen door verhuurde woningen | 10.000 gedeeld door 18 | 555,56 euro |
| Delen door alle woningen | 10.000 gedeeld door 20 | 500,00 euro |
In de eerste variant betalen de achttien zittende huurders samen de leegstand van twee woningen. Dat is niet toegestaan: het aandeel van een leegstaande woning komt voor rekening van de verhuurder.
Het verschil van 55,56 euro per huurder lijkt klein, maar loopt over meerdere kostensoorten en meerdere jaren snel op, en is in een geschil eenvoudig terug te vorderen.
Het uitgangspunt, en voor de meeste posten de juiste keuze: schoonmaak, huisvuil, huismeester, verzekering, signaallevering.
Verdedigbaar voor verwarming van gemeenschappelijke ruimten, waar een grotere woning meer profiteert van een verwarmd trappenhuis. Voorwaarde is dat de oppervlakten vastliggen en jaar op jaar consistent worden toegepast.
Waar meters aanwezig zijn gaan die voor. Dit valt onder de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en niet onder de overige servicekosten.
Raakt een kostenpost maar een deel van het complex, bijvoorbeeld schoonmaak van één portiek, dan verdelen wij die kosten alleen over de eenheden in dat portiek.
Naast het uitvoeren van de verdeling kijken wij ook of uw huidige sleutels nog kloppen. Dat is nuttig wanneer:
Wij leveren dan een overzicht van de huidige sleutels, waar ze afwijken van wat verdedigbaar is, en wat een wijziging per huurder betekent.
Wijzigt u een sleutel, doe dat dan vooraf en aangekondigd, met uitleg waarom de nieuwe sleutel de werkelijkheid beter benadert. Nooit met terugwerkende kracht. In het overgangsjaar zetten wij de oude en de nieuwe berekening naast elkaar, zodat de huurder ziet wat er verandert en waarom.
Consistentie weegt daarbij zwaarder dan theoretische precisie: een verdedigbare sleutel die u jaren consequent toepast houdt beter stand dan een nauwkeuriger sleutel die elk jaar verschuift. Meer hierover in verdeelsleutels bij servicekosten.
Bij de kostenverdeling hoort ook het bepalen van de voorschotten voor het volgende jaar. Een voorschot dat structureel te laag is levert elk jaar een nabetaling en dus elk jaar bezwaren op, ook als de afrekening zelf klopt. Wij berekenen het voorschot per kostenpost op basis van de werkelijke cijfers, gecorrigeerd voor bekende contractwijzigingen. Zie voorschotten aanpassen.
Uitgangspunt is gelijke verdeling over het aantal woonruimten dat gebruik maakt of gebruik kan maken van de zaak of dienst. Per kostensoort kan een andere sleutel verdedigbaar zijn, bijvoorbeeld naar oppervlakte voor verwarming van gemeenschappelijke ruimten of naar meterstand waar individuele meters aanwezig zijn.
Ja. Een leegstaande woning kan gebruik maken van de dienst en telt mee in de noemer. Het aandeel van die woning komt voor rekening van de verhuurder en mag niet over de zittende huurders worden verdeeld.
Ja. Artikel 7:259 lid 2 BW verplicht de verhuurder om de wijze van berekening op het overzicht te vermelden. De verdeelsleutel is daarmee een verplicht onderdeel van de afrekening.
Ja. Wij leveren een overzicht van de huidige sleutels, waar die afwijken van wat verdedigbaar is, en wat een wijziging per huurder zou betekenen. Dat is vooral nuttig na wijzigingen in het complex of bij terugkerende bezwaren op hetzelfde punt.