Huurder maakt bezwaar tegen de servicekostenafrekening: wat nu?

Leestijd 7 minutenInhoud gecontroleerd op 11 augustus 2026

Kort antwoord

De huurder heeft recht op inzage in de onderliggende administratie: facturen, contracten, de berekening van de verdeelsleutel en de meterstanden (art. 7:259 lid 4 BW).
Een verzoek aan de Huurcommissie kan tot 24 maanden na het verstrijken van de zesmaandstermijn, per kostenpost over maximaal twaalf maanden (art. 7:260 BW).
Sinds 1 juli 2024 staat die route ook open voor geliberaliseerde woonruimte, bij contracten gesloten na die datum.
Posten zonder onderbouwing houden in een procedure zelden stand; bij een gebrekkige administratie kan een schatting worden gehanteerd.
Een terechte fout meteen erkennen is vrijwel altijd goedkoper dan die betwisten.

Bezwaren tegen de servicekostenafrekening komen bijna altijd voort uit hetzelfde: de huurder krijgt een bedrag te zien zonder te begrijpen hoe het is opgebouwd. De inhoudelijke discussie volgt daarna pas.

Stap 1: het inzagerecht respecteren

Artikel 7:259 lid 4 BW geeft de huurder het recht om op verzoek de onderliggende administratie in te zien. Dat recht is niet vrijblijvend en het is niet beperkt tot een samenvatting.

Praktisch betekent dit dat u op verzoek beschikbaar stelt:

de facturen van leveranciers per kostenpost;
de contracten waarop terugkerende kosten berusten (schoonmaak, onderhoudscontracten, verzekering);
de berekening van de verdeelsleutel, inclusief het aantal woonruimten in de noemer;
de meterstanden waarop individueel verbruik is gebaseerd.

Een huurder die deze stukken krijgt en de rekensom kan volgen, trekt het bezwaar in verreweg de meeste gevallen zelf in. Weigeren of vertragen heeft het omgekeerde effect en werkt in een procedure tegen u.

Stap 2: het bezwaar inhoudelijk beoordelen

Loop het bezwaar langs de vier posten waar correcties het vaakst terecht zijn:

Bezwaar	Controleer
Bedrag te hoog	Is er door het aantal verhuurde in plaats van het aantal aanwezige woningen gedeeld?
Post hoort er niet in	Is de dienst overeengekomen in de huurovereenkomst?
Onderbouwing ontbreekt	Is er een factuur of contract per post?
Administratiekosten te hoog	Blijft u onder 5 procent en onder 75,00 euro per afrekening?

Is het bezwaar terecht, corrigeer dan zonder omhaal en stuur een herziene afrekening. Een erkende fout kost u het bedrag; een betwiste fout die later door de Huurcommissie wordt vastgesteld kost u het bedrag plus geloofwaardigheid bij alle andere huurders in het complex.

Stap 3: de Huurcommissie

Komt u er samen niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen op grond van artikel 7:260 BW. Twee grenzen zijn daarbij bepalend:

Het verzoek moet binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de zesmaandstermijn van artikel 7:259 lid 2 BW worden ingediend.
Het verzoek betreft per kostenpost ten hoogste één periode van maximaal twaalf maanden.

Voor het kalenderjaar 2026 loopt die termijn dus af op 1 juli 2029.

Ook voor de vrije sector

Sinds 1 juli 2024 kan ook een huurder van geliberaliseerde woonruimte met een servicekostengeschil bij de Huurcommissie terecht, mits de huurovereenkomst na die datum is gesloten. Voor oudere vrijesectorcontracten blijft de kantonrechter de aangewezen route, waarbij wordt getoetst aan artikel 7:259 BW in samenhang met de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW.

Wat de Huurcommissie doet

De Huurcommissie stelt vast wat een redelijke betalingsverplichting is. Uitgangspunt zijn de werkelijk gemaakte kosten. Posten zonder onderbouwing sneuvelen. Waar de administratie onvoldoende is, kan de commissie een schatting hanteren, en die schatting valt in de praktijk zelden gunstig uit voor de partij die de stukken niet kon leveren.

Voorkomen is goedkoper

De meeste geschillen zijn te vermijden met drie ingrepen in de afrekening zelf.

Specificeer verder dan de wet eist

De wet vraagt uitsplitsing naar soort. Doe er één laag bovenop: laat per post de totale kosten van het complex zien, de verdeelsleutel, het aantal eenheden en het aandeel van deze huurder. Een huurder die de rekensom kan navolgen belt niet.

Verklaar de afwijkingen

Zet naast elke post het bedrag van vorig jaar. Is een post met meer dan tien procent gestegen, geef dan één regel uitleg. Onverklaarde stijgingen zijn de directe aanleiding voor het merendeel van de bezwaren.

Geef het voorschot een realistische hoogte

Een groot nabetalingsbedrag is op zichzelf een reden tot bezwaar, ook als de afrekening klopt. Zie voorschotten servicekosten aanpassen.

Reageer op tijd

Een bezwaar dat weken blijft liggen wordt een procedure. Bevestig de ontvangst binnen enkele werkdagen, geef aan wanneer u inhoudelijk reageert, en houd die datum. Dat kost weinig en scheelt in de praktijk de meeste escalaties.

Deze pagina geeft algemene informatie en is geen juridisch advies.

Veelgestelde vragen

Heeft een huurder recht op inzage in de facturen achter de servicekosten?

Ja. Artikel 7:259 lid 4 BW geeft de huurder het recht om op verzoek de onderliggende administratie in te zien. Dat omvat de facturen, de contracten en de berekening van de verdeelsleutel.

Binnen welke termijn kan een huurder naar de Huurcommissie?

Uiterlijk vierentwintig maanden na het verstrijken van de zesmaandstermijn uit artikel 7:259 lid 2 BW. Voor het kalenderjaar 2026 loopt die termijn af op 1 juli 2029.

Wat gebeurt er als ik de kosten niet kan onderbouwen?

Posten zonder onderbouwing houden in een procedure zelden stand. De Huurcommissie gaat uit van de werkelijk gemaakte kosten en kan bij een gebrekkige administratie een schatting hanteren, wat doorgaans ongunstig uitpakt voor de partij die de stukken niet kon leveren.

Kan een huurder in de vrije sector ook naar de Huurcommissie?

Voor huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 zijn gesloten kan ook een huurder van geliberaliseerde woonruimte met een servicekostengeschil naar de Huurcommissie. Bij oudere vrijesectorcontracten loopt de route via de kantonrechter.

Bronnen